[부동산 투자사례] 일시적 2주택 비과세를 노려야할까

[부동산 투자사례] 일시적 2주택 비과세를 노려야할까

올해로 30년된 강북의 주공아파트이다.
매수시점은 14년도로 2억에 매수하였고 현재 3억정도 수준이다.

추가 주택을 올해 매수를 하여서 종전주택을 3년안인 22년 9월까지 매도를 하면 된다.
(신규 주택 매수후 3년안에 종전 주택매도시 일시적 1가구 2주택으로 비과세)

그렇다면 22년에 매도하면 될일인데 무엇이 고민인가. 재건축에 따른 시세상승이 있기 때문이다.
재건축 연한이 30년이지만 8.2대책즈음부터 안정성이 강화되어서 연한을 채웠다고 바로 진행되지는 않는다. 강남이나 압구정쪽보면 연한 40년이 지나도 예타가 통과안되는 것을 볼 수있다.
내가 보유한 주공아파트또한 당연히 그런 수순을 밟을것으로 보이고 관리사무소 또한 페인트칠도 깔끔히 진행하면서 재건축 보다는 환경개선으로 값을 올리는 것 같다.

그렇다면 이 주공아파트를 3년안에 매도해야할지, 재건축연한 채울때까지 기다리고 재건축 후 추세를 보고 매도할지 지금 시점에서 판단해야 22년에 당황하지 않는다.

내가 생각하는 매도시점에 따른 매도예상가는
22년(비과세) : 3억 후반 (3.8억정도)
 - 차액 : 1.8억
35년(과세. 소득세율 48%정도) : ??
 - 사실 재건축관련 감이 전혀없다.
그렇다면 최소 어느정도되어야 22년비과세와 같고, 15년정도의 기회비용을 보상받을까.

35년차액 * 0.52(48%세액) = 1.8억
35년차액 = 3.46억
 -> 매수가 2억 + 3.46억 = 5.46억

음.. 22년 예상매도가를 너무 세게 잡았나싶다. 지금 18평기준 호가는 3.2억까지나오는 분위기인데, 조금 보수적으로 3천올라서 3.5억이라고 가정하고 다시 계산해보겠다.

차액이 2.88억으로 총 4.88억은 되어야한다. 아무리 서울집값이 오른다고는 하지만 내가 원하는데로 과연 될것인가. 마음 편안히 비과세 매도후 기회비용을 살리는게 어떨까.

누군가는 주공아파트는 절대 파는것이 아니라고. 자산늘리는 측면으로 접근하라고 하시는데 개인적인 리스크를 말하겠다.

1. 주공아파트 대출 : 거주했을때 주택담보대출을 받아서 8천정도 대출이 있다. 현 세입자분께서는 감사히 상관없어하셔서 거주중에 계시지만 언제 나간다하셔서 머리아플지는 아무도 모른다. 다음세입자분도 괜찮아하실진 모르겠지만 재건축시기인 15년간 한번이라도 발생안하길 바라는게 더 이상한것같다. 그동안 매월 35만원정도 이자가 나가는것도 있다.
2. 현 거주지가 월세 : 신규주택 매수를 위해 보증금을 빼서 투자하였다. 그래서 월세로 매달 70만원씩 빠져나가고 있다.
음 그렇다면 1번 사항에 이 비용까지 더해서 계산하면 6억가까이 되어야겠네..

자. 그렇다면 어느정도 계산이 된것같다.
무조건 3년내 비과세로 매도를 하고 임대가 아닌 자가로 거주해서 거주안정성을 확보해야겠다.
나는 괜찮지만 가족이 나로 인해 힘들어한다는 것은 서로 좋지않고 투자측면에서도 장기투자하기 힘든 것이기 때문이다.

자산을 늘려가는 것은 신규주택으로 넘어가고해도 늦지않을것 같다.
다만 신규주택을 정말 무리해서 매수했기에 이제 그 다음 셈법이 필요한때.

다음 포스팅에서 고민해보도록 하겠다.