[부동산 투자정보] 양주 옥정신도시, 가족과 함께 임장(옥정중앙공원)

안녕하세요

직장인 투자자, N잡러 케어존입니다.

 

주말에 가족 나들이 겸, 임장을 생각하다 양주의 옥정신도시까지 다녀왔습니다.

임장에 나서기전에 손품을 약 1시간 정도 팔았던 것 같습니다.

https://carezone7.tistory.com/112

[부동산 투자정보] 양주 옥정신도시, 가족과 함께 임장 전 손품(손임장) 팔기

차를 타고 이동하는데, 중간에 의정부 민락지구를 보았습니다.

민락지구 또한 새 아파트들로 가득 차있었는데, 양주를 왔다갔다하다보니 멀어서 투가가치가 없다고 느낀 민락지구가 가깝게 느껴졌습니다.

 

우선 가족 나들이에 의미가 더 있기 때문에 아파트를 중점적으로 임장하기 보다는

옥정중앙공원으로 향했습니다. 대부분 자동차들을 도로 옆에 세워두는 분위기 였습니다.

 

옥정중앙공원은 굉장히 조용하고 자연친화적인 분위기였습니다.

다들 아이들이 있는 가족단위가 많았고, 서울에 비해서 공원이 굉장히 한적하다고 느낄 정도였습니다.

텐트나 돗자리도 그늘이 있는 잔디마당쪽에만 사람들이 좀 있었습니다.

공원 아래에는 양주옥정대방노블랜드 로 보이는 단지가 있습니다.

많은 세대들이 공원쪽으로 향해있는 것 같습니다.

다만, 아쉬운 것은 공원에 물이 없이 메말라져있어서 정비가 필요해보였습니다.

 

공원 건너편에는 여러 건설사에서 지은 모델하우스도 보입니다.

공원에서 가족들과 시간을 보내면서 배가 출출하여 한강처럼 배달문화가 있는지 네이버에 검색해보았습니다.

'옥정중앙공원 배달', '옥정중앙공원 맛집' 등 키워드를 검색하여도 글이 나오지 않았습니다.

 

조금 멀리 떨어진 신축 꼬마빌딩에 피자집과 치킨집이 있는 것을 보았습니다.

피자 한판을 시키고 가져가면서 가게 주인분께 '편의점은 어디에 있나요?'라고 여쭤봤더니

7단지? 쪽가야 있다고 말씀하셨습니다. 그래서 거기가 어디쪽인지, 걸어서 갈수 있는지 여쭤봤더니

이동네 사람이 아닌가. 라는 눈빛을 보내시면서 길가까지 나가야된다고 하셨습니다.

우선 알겠다고 하고 나왔는데, 도저히 어디인지는 모르겠었습니다. 집에 돌아와서 네이버에 검색을 해보니 아마 '율정마을 13단지'에 있는 GS25 편의점을 말씀하시는 것인 것 같습니다.

 

가족과의 임장이었기에 공원에 가고 차로 주변 아파트 단지들을 살펴보는 수준에서만 마무리하였지만, 몇가지 느낀 점들을 정리해보려고 합니다.

---

케어존 생각

1. 생각보다 옥정신도시 규모가 컸다

 - 양주에 있는 작은 도시에 새아파트들이 조금 들어선 정도로 생각했는데, 공원을 중심으로 새 아파트들로 둘러쌓여있는 모습을 보였다. 심지어 집에 돌아와서 다시 지도를 보니, 내가 보았던 메마른 천은 정말 작은 천이었고 인공호수는 다리를 건너서 보았어야 했다. 나중에 다시 임장하면서 채워나갈점.

 

2. 동탄과 비교할만 할까.

 - 임장 전에 손품으로 옥정 주민분들께서 동탄을 따라가고 있다고 말씀한 것을 보았다. 동탄도 잠시 임장을 다녀와본 경험으로는 새 아파트들 단지들로 구성되어 있고 도로도 잘되어 있었다. 하지만, 동탄에는 삼성이 있고 옥정에는 없다. 그리고 GBD로 불리우는 강남 접근성에도 한참 떨어져 있다. 서울 남쪽에 있는 강남과 근접한 판교, 광교, 분당, 동탄, 수원이 매매가가 많이 오르지, 아무리 GTX-C노선이 된다 하더라도 옥정에서 타 도시들과 비교해서 근접성있다고 표현하기는 어려울 것 같다. 7호선도 마찬가지이다. 개통되어도 강남까지 1시간정도는 적어도 걸린다.

 

3. 자차로 40분 거리, 서울 노원

 - 서울 노원 또한 아직은 서울지역내에서 베드타운 이미지로 아파트 단지들로 이루어져있다. 물론 창동상계 신경제가 구현되면 얘기는 조금 달라질 수 있다. 현 시점으로는 CBD, GBD, YBD를 기준으로 보아야 한다. 자차로 40분은 가야 겨우 서울 노원에 도착한다. 업무지구까지는 빨라야 기본 1시간 30분 이상은 생각해야 된다는 것이다.

 

4. 살기에는 한없이 좋아 보이는 신도시

 - 부모님이 은퇴하시고 굳이 서울에 사실 이유가 없어지신다면 추천을 해드리고 싶었다.

아직 옥정에 큰 마트와 백화점이 없다고는 하지만, 요즘같은 언택티드 시대에 큰 의미는 없는 것 같다.

주변 학군, 교통도 의미가 없이 신축 아파트에 거주하면서 공원 산책도 하시기에는 더 없이 좋은 신도시 같았다.

 

5. 그럼에도 옥정신도시엔 투자가치가 있을까.

 - 기업들이 주변에 들어와야 동탄처럼 가격이 상승할 것 이다. 현재 가격은 아직 개발 호재가 반영안되었기 때문에 저렴하다는 의견도 있을 수 있지만, 어느 지역이나 마찬가지다. 현재가격은 개발 호재, 교통수준, 학군, 직주근접 등 현재 상황에 맞는 가격으로 형성되어 있다. 같은 e편한세상 30평대라 하더라도 옥정은 3.6~4억대, 동탄은 10억이 넘는다. 이는 현 시점에서 바로보는 실수요 및 투자가치인 것이다. 나는 아직 거시적인 관점까지 완성되지 않았다. 실수요자 입장에서 먼저 파악하고 접근하는 수준이어서 주변 공급물량, 도시 개발계획, 정부정책에 따른 풍선효과, 대출규제를 점쳐서 선진입하기는 어렵다. 그렇기에 나는 저렴한 물건만을 사려고 한다. 싸게 사서 오를때까지 기다리는 것이다. 다른 건 모르겠고 동탄은 많이 올랐고(더 오를수 있지만) 싸지는 않다. 이 부분은 누구나 공감할 것이다. 그리고 옥정은 싸다. 의정부 장암더샵만 하더라도 5억대이다. 장암더샵은 새아파트 단지이지만, 주변은 구축상권과 구축 아파트들이다. 이왕 신도시에 살것이면 모든 것이 새것이어야 실수요가 더 좋다는 것이 내 뷰이다. 

 

33평 매매가 3.9억 / 전세가 2.3억 / 갭 1.6억

지금 내상황에서 1.6억 갭을 투자하기엔 포트폴리오에 맞지 않는다.

갭 2~3천으로 1채 매수하는 시스템 구축이 목표다.

 

실수요자들에게 한가지 힌트를 드리자면, 이편한세상 33평 월세가 2000/80 입니다.

의정부 구축 33평 월세가 2000~3000/70~80 입니다. 자차로 이동하시거나 옥정신도시가 직주근접 최대치 테두리 안에 있으시다면 한번쯤 월세로 거주해보시면서 삶의 질을 높이시는 것도 좋은 방법입니다.

 

다음주에는 김포한강신도시 임장예정입니다.

 

---

 

함께 읽으면 좋은 글

carezone7.tistory.com/2?category=733171

[프로젝트 목표] 케어존 프로젝트의 시작은 이 글로부터

carezone7.tistory.com/78?category=734111

[프로젝트 중간점검] 저자이신 멘토님께 가이드를 받고 난뒤 2주동안 고민의 흔적

carezone7.tistory.com/49?category=734111

[프로젝트 중간점검] 월세살면서 투자하기로 계획 재수정

carezone7.tistory.com/36?category=734113

[부동산 투자사례] 무리해서 산 아파트, 입주가능시기 판단하기